PRO СТРОЙКУ

Воронежская мэрия изымает пять квартир в главном доме усадьбы Клочковых под проект КРТ на Никитинской Администрация Воронежа приняла постановление об изъятии земельного участка и жилых помещений в доме № 43 на улице Никитинской — главном доме усадьбы Клочковых. Документ подписал мэр Сергей Петрин. Основанием стало признание здания аварийным и подлежащим реконструкции. Под изъятие попадает участок площадью 613 кв. м, на котором расположен дом, а также пять квартир площадью от 9 до 40,8 кв. м. Управлению жилищных отношений поручено уведомить собственников. Решение связано с подготовкой к реализации проекта комплексного развития территории в историческом центре города. Квартал площадью 0,71 га ограничен улицами Никитинской, Куколкина, 9 Января и Фридриха Энгельса. В апреле 2026 года право на его развитие получило ООО «Специализированный застройщик „Никитинская“», связанное с хитровыкрученными бизнесменами Владимиром Бубновым, Ильёй Анохиным и Антоном Евсеевым. Гоп-компания предложила за право заключения договора КРТ почти 99,5 млн рублей, существенно повысив первоначальную цену в ходе торгов. Проект предполагает не только строительство нового жилья, но и работу с исторической застройкой. Согласно предварительной концепции, на территории планируется возвести трёхсекционный жилой дом переменной этажности — до семи этажей. Ориентировочная общая площадь недвижимости составляет 16,7 тыс. кв. м, из которых около 6,3 тыс. кв. м приходится на жильё. Проект также предусматривает подземную парковку и коммерческие помещения. Завершение КРТ запланировано до октября 2033 года. Однако стоимость права на участок — лишь часть расходов инвестора. По оценке источников «Коммерсантъ-Черноземье», совокупные затраты на вход в проект могут достигнуть 450 млн рублей. Помимо аукционной цены, застройщику предстоит расселить 13 квартир, рыночная стоимость которых оценивалась примерно в 100 млн рублей, передать городу помещение площадью 1 тыс. кв. м для размещения муниципальной структуры и предусмотреть в новом доме коммерческое помещение площадью 120 кв. м для отдела полиции. Стоимость этих обязательств оценивалась соответственно примерно в 150 млн и 50 млн рублей. Ещё около 50 млн рублей, по данным издания, уже было вложено в работы с исторической застройкой. В апрельском материале «Объект дорогой, но место хорошее» эксперты предупреждали о рисках рентабельности проекта. При таких затратах себестоимость строительства могла приблизиться к 230 тыс. рублей за квадратный метр — уровню, который участники рынка считали верхней границей прогнозируемых цен на конкурентоспособное жильё в этой части города в 2027–2028 годах. При этом инвесторы заявляли о намерении реализовать проект, а представители строительного сообщества указывали на сложность работы с многочисленными собственниками и необходимость сохранения исторической среды. Ещё один памятник архитектуры в границах КРТ — Дом агронома Вагнера конца XIX века. Его реконструкцией занимается Антон Евсеев, один из участников проекта «Никитинская». История этого объекта стала поводом для бесчисленного множества негативных, рассерженных и просто глумливых публикаций. Здание было продано на торгах в 2018 году с условием провести реставрацию в два этапа: до 1 июля 2020 года и до 1 октября 2024 года. В сентябре 2025 года Арбитражный суд Воронежской области частично удовлетворил иск управления имущественных и земельных отношений к Евсееву о невыполнении обязательств. Суд взыскал штраф в размере 50,7 тыс. рублей при заявленных требованиях на 507,8 тыс. рублей. Теперь к числу объектов, требующих решения в рамках КРТ, добавился главный дом усадьбы Клочковых. Изъятие квартир — очередной этап подготовки территории к преобразованию, но само по себе оно не снимает вопросов об экономике проекта. Для инвесторов центральное расположение квартала (пять минут пешком до площади Ленина) остаётся козырным преимуществом, однако историческая застройка и обязательства перед городом существенно усложняют жизнь.

Трешка - уходящая натура Государство тратит огромные средства на поддержку семейной ипотеки, но получает бумерангом растущие цены на новое жилье и ухудшение квартирографии. По прежнему однушки составляют более 50% строящегося жилого фонда. А вот трешек становится все меньше и меньше, хотя, казалось бы, для семьи даже с одним ребенком трешка - это оптимальный вариант. Увы, спрос диктует предложение. Воронежские застройщики все реже предлагают трёхкомнатные квартиры. Для горожан просторное семейное жильё становится слишком дорогим продуктом. И редким. Особенно в массовом сегменте. А ведь в брежневскую пору трешка была на каждой лестничной клетке из четырех квартир. Застройщики в наши дни всё чаще делают ставку на компактные планировки, поскольку большая площадь увеличивает бюджет покупки и ипотечный платёж. Об этой тенденции 15 октября сообщил ЦИАН со ссылкой на экспертов рынка недвижимости. Впрочем, речь в публикации идёт прежде всего о Москве, поэтому мы проверили, сколько сегодня стоят трёхкомнатные квартиры в проектах воронежских девелоперов. По данным ЦИАН, средняя стоимость квартиры в новостройке Воронежа составляет около 7,2 млн рублей, средняя цена квадратного метра — 149,4 тыс. рублей. На этом фоне покупка трёхкомнатной квартиры требует заметно большего бюджета. Даже в проектах массового сегмента стоимость таких лотов как правило превышает 9–11 млн рублей. Предложения крупных застройщиков показывают, насколько широк диапазон цен. В ЖК «Авиапарк» ГК «Развитие» довольно компактные трёхкомнатные квартиры площадью от 65,8 кв. м предлагаются от 8,1 млн рублей. В «Никитинских садах» этого же девелопера минимальная стоимость трёхкомнатного лота площадью 78,1 кв. м составляет уже около 10 млн рублей. В бизнес-классе ценник заметно выше: в «Квартале 45» квартиры с тремя комнатами площадью от 67,7 кв. м стоят от 9,9 млн рублей, а в клубном доме «Метрополь» — от 14,4 млн рублей при площади от 75,9 кв. м. В линейке ДСК трёхкомнатные квартиры в ЖК «Ласточкино» начинаются примерно от 9,2 млн рублей за 77,3 кв. м. В жилом комплексе «Европейский» предложение стартует от 16,7 млн рублей за 80 кв. м. У Воронежской девелоперской компании Евгения Хамина в «Финском квартале» в Ямном трёхкомнатные квартиры площадью от 75,7 кв. м стоят от 11 млн рублей. В ЖК «Бунин» на Московском проспекте минимальная цена составляет около 13,7 млн рублей за 82,6 кв. м, а в «Городских садах» — 16,3 млн рублей за 92 кв. м. В верхнем ценовом сегменте разрыв становится ещё заметнее. В клубном доме 905 от ГК «КРАЙС» трёхкомнатные квартиры площадью от 113,6 кв. м предлагаются от 28,1 млн рублей. Сопоставление предложений показывает: трёхкомнатная квартира в Воронеже сегодня обходится примерно в 8–12 млн рублей в ряде проектов массового сегмента, тогда как в более дорогих комплексах бюджет покупки начинается от 14–17 млн рублей и может превышать 28 млн рублей. Это цены предложения, а не статистика фактических сделок; они могут меняться в зависимости от этажа, отделки, акций и условий оплаты. Девелоперам компактные квартиры нужны для удержания конечной стоимости лота в пределах бюджета покупателей. Но у такого подхода есть обратная сторона: семьям, которым необходимы отдельные комнаты для детей и родителей, приходится либо увеличивать расходы, либо искать компромисс по площади и расположению жилья. В общем, даже в массовом сегменте просторное жильё требует бюджета, заметно превышающего среднюю стоимость квартиры в новостройке. В два раза. Ну почти. А с учетом ипотеки разрыв может увеличиваться до трех, а то и четырех раз? Так, может, хорошо не жили - нечего и начинать, и взять у маклера два уголка попроще? Не сразу, а по очереди. Многие так и поступают, направляя маткапитал не на улучшение текущих условий, а на покупку новой маленькой квартиры. С расчетом того, что когда наследник подрастет, он будет уже обеспечен малым метром. Грустно все это. Страна богатая, а люди бедные.